Sie glauben gar nicht, mit wem Sie es alles zu tun bekommen, wenn Sie eine attraktive Mietwohnung anbieten. Wenn Sie nicht gründlich „filtern“, haben Sie im schlimmsten Fall einen Mieter ausgewählt, mit dem Sie dann später keine Freude haben.

Es klingt zwar zynisch, aber aus meiner täglichen Praxis kann ich sagen: 
Mietersuche ist ein hartes Geschäft und besteht zum großen Teil aus „Interessenten-Auslese“. 

Umso wichtiger ist, bei der Mietersuche systematisch vorzugehen, damit am Ende der „Idealmieter“ übrig bleibt. Hierbei soll Ihnen diese Checkliste helfen.

1)    Möglichst viele Interessenten gewinnen

Sie werden feststellen, dass sich bis zu 80 % Menschen bei Ihnen melden, die Sie eigentlich nicht als Idealmieter haben möchten.  Aber wenn Sie genug Anfragen haben, können Sie es sich leisten, großzügig auszusortieren.

 

Um aus einer großen Anzahl von Bewerbern auswählen zu können, sollten Sie nicht nur einen Zettel an‘s schwarze Brett im Supermarkt hängen, sondern „in vielen Töpfen rühren“: 

Nutzen Sie die namhaften Immobilien-Portale (Immobilienscout24, Immonet, Immowelt, Immobilien.de etc.), aber auch eBay-Kleinanzeigen und Facebook, um dort Ihr Angebot zu bewerben. Schalten Sie eine Kleinanzeige in einem kostenlosen Wochenblättchen und in der Wochenend-Ausgabe Ihrer Tageszeitung.

2)    Aussagekräftige Informationen / Exposé

Ihre Interessenten sollten bereits vorab beurteilen können, ob Ihre Wohnung die richtige ist. So ersparen Sie sich unnötige Anfragen und Besichtigungen. 

Beantworten Sie in Ihrem Angebot bereits alle Fragen, die für einen Interessenten wichtig sein könnten. 
Bei einer Wohnung, die für Familien geeignet ist, wäre also interessant, wie weit Schulen und Kindergärten entfernt sind. Wo sind die nächsten Einkaufsmöglichkeiten? Wie ist die Anbindung an Autobahnen und öffentliche Verkehrsmittel? Wie ist die Parkplatz-Situation?

Achten Sie darauf, viele gute Fotos und den Grundriss zu veröffentlichen. Auch Informationen zu den monatlichen Heiz- und Nebenkosten sind für den Interessenten wichtig und gehören deshalb ins Exposé. Und natürlich die gesetzlich geforderten Angaben zum Energieausweis.

3)    Erreichbar sein

Sorgen Sie dafür, dass Ihre Interessenten Sie jederzeit erreichen können. Niemand spricht gerne auf einen Anrufbeantworter. Geben Sie Ihre Handynummer an oder leiten die Anrufe an jemand weiter, der jederzeit ans Telefon gehen kann. 

Es genügt, wenn Sie sich zunächst nur die eMail-Adresse geben lassen. Alles Weitere sollten Sie dann per eMail abwickeln (siehe Punkt 4).

4)    Das erste Interessenten-Interview

Stellen Sie dem Interessenten zunächst ein paar Fragen, damit Sie beurteilen können, ob es sich lohnt, ihn in die engere Wahl zu nehmen. Sie können ihm diese Fragen telefonisch stellen und alles mitschreiben, aber das nimmt viel Zeit in Anspruch und Sie verlieren sehr schnell den Überblick. 

 

Lassen Sie sich für den Anfang nur den Namen und die eMail-Adresse nennen und sagen Sie dem Interessenten, dass Sie ihm eine eMail schicken werden, in der das weitere Vorgehen beschrieben wird.

Schicken Sie dann dem Interessenten eine vorbereitete eMail etwa mit folgenden Inhalt:

Sehr geehrte/r ….
Vielen Dank für Ihr Interesse an der von mir angebotenen Mietwohnung in …
Da ich viele Anfragen erhalte, bitte ich Sie, mir zunächst ein paar kurze Fragen zu beantworten. Bitte beantworten Sie die Fragen einfach im Text und schicken die eMail dann mit der „Antworten“-Funktion Ihres eMail-Programms an mich zurück. Anschließend werde ich mich dann wieder mit Ihnen in Verbindung setzen.

Mietinteressent 1: 
•    Ihr Name und Vorname: …..
•    Wie alt sind Sie? …..
•    Was machen Sie derzeit beruflich? …..
•    Ihre derzeitige Anschrift: …..

Mietinteressent 2: 
•    Ihr Name und Vorname: …..
•    Wie alt sind Sie? …..
•    Was machen Sie derzeit beruflich? …..
•    Ihre derzeitige Anschrift: …..

•    Wie kann ich Sie telefonisch am besten erreichen? …..
•    Wie viele Personen werden insgesamt in die Wohnung einziehen? …..
•    Zu welchem Termin suchen Sie eine neue Wohnung? …..
•    Warum möchten Sie umziehen? …..
•    Haben Sie Haustiere? Wenn ja, welche? …..
•    Möchten Sie mir noch etwas mitteilen? …..

 

Wenn Sie diese Fragen beantwortet bekommen, haben Sie schon einen sehr guten Überblick, ob dieser Interessent Ihren Vorstellungen entspricht. 

 

Insbesondere die Antwort auf Frage „warum möchten Sie umziehen“ ist oft sehr aufschlussreich.

Natürlich kann es sein, dass ein Interessent diese Fragen gar nicht oder nicht vollständig beantworten will. Niemand kann ihn dazu zwingen. Aber auch Sie sind ja nicht gezwungen, sich dann weiter mit diesem Interessenten zu beschäftigen.

 

Es wird auch vorkommen, dass Interessenten gar nichts mehr von sich hören lassen. Meiner Erfahrung nach sind das ungefähr 50 Prozent. Seien Sie froh – denn mit diesen hätten Sie ohnehin nur Ihre Zeit verschwendet. Wer die Fragen gar nicht beantwortet, hat auch kein ernsthaftes Interesse. Sie glauben gar nicht, wie viele „Interessenten“ systematisch Immobilien-Exposés im Internet anklicken, um weitere Informationen anzufordern. Dabei steht gar keine ernsthafte Suche dahinter, sondern vielleicht nur der unbestimmte Wunsch nach der „Traumwohnung“ mit viel Luxus für wenig Geld, die es aber in der Realität nicht gibt. 

5)    Das zweite Interview

Anhand der beantworteten eMails haben Sie jetzt bereits eine gute Vorauswahl treffen können. Drucken Sie sich die Fragebögen der ausgewählten Kandidaten aus und rufen Sie sie an. Führen Sie ein lockeres Gespräch und finden Sie auf diese Weise heraus, ob „die Chemie stimmt“. 

 

Nutzen Sie das Telefonat, um noch etwas mehr von dem Interessenten zu erfahren (Was hat Ihnen denn an meiner Wohnung besonders gefallen? Wie lange suchen Sie denn schon? Warum hat es denn bisher noch nicht geklappt?)

 

Wenn Sie dann ein gutes Gefühl haben, vereinbaren Sie mit dem Interessenten einen Besichtigungstermin.

Wenn Sie noch kein gutes Gefühl haben, verabschieden Sie sich freundlich mit dem Hinweis, dass Sie noch einige weitere Telefonate führen müssen und sich gegebenenfalls wieder melden werden.

 

6)    Besichtigungs- und Kennenlern-Termin

Der Besichtigungstermin dient nicht nur dazu, dass sich der Interessent die Wohnung anschauen kann, sondern er soll Ihnen auch ermöglichen, sich ein Bild vom Mietinteressenten zu machen. Schließlich müssen Sie auf Jahre hinaus gut mit ihm auskommen. Dazu ist es wichtig, dass alle Beteiligten ein gutes Gefühl dabei haben. 

 

Aus diesem Grund sollten Sie die Besichtigungen selbst durchführen – oder einen Immobilien-Profi damit beauftragen, für den Vermietungen tägliches Geschäft sind. 

 

7)    Selbstauskunft und Hintergrund-Informationen

Der Besichtigungstermin ist positiv verlaufen? Sie haben einen guten Eindruck vom Interessenten und könnten sich vorstellen, ihm die Wohnung zu vermieten? Dann kommt es jetzt darauf an, mehr von ihm zu erfahren.

 

Bitten Sie ihn, eine ausführliche Selbstauskunft auszufüllen. Darin sind noch einmal alle seine Personalien aufgeführt, und es werden noch einmal alle Fragen gestellt, die er Ihnen auch schon im Telefonat bzw. in seiner Antwort-eMail beantwortet hat. 

Warum das? 

Mit der Selbstauskunft schaffen Sie Verbindlichkeit und Rechtssicherheit. Die Selbstauskunft muss der Mieter unterschreiben und muss dann auch dafür gerade stehen. Sollte er nämlich falsche Angaben machen, dann können Sie den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung wieder beenden. Zu Beweiszwecken benötigen Sie daher in jedem Fall die vom Mieter ausgefüllte und unterschriebene Selbstauskunft.

Außerdem werden in der Selbstauskunft noch weitere wichtige Angaben erfragt: 

-    die Höhe des monatlichen Einkommens, 
-    die Höhe der Verbindlichkeiten,
-    ob eine eidesstattliche Versicherung („Offenbarungseid“) abgegeben wurde, 
-    ob aktuell Vollstreckungs- oder Zwangsmaßnahmen laufen
-    die Ausweisdaten
-    etc.

Lassen Sie sich den Personalausweis zeigen und tragen Sie die Daten in die Selbstauskunft ein. Oder machen Sie eine Kopie.

Nun sind Sie gerüstet und haben alle notwendigen Angaben von Ihrem künftigen Mieter.

Das Formular „Selbstauskunft für Mietinteressenten“ können Sie kostenlos bei uns anfordern! 

Bitte rufen Sie einfach an (02273/6016070) oder senden Sie mir eine eMail (info@km-immo.de)

 

8)    Schufa – Auskunft

Ein Immobilienmakler kann zusätzlich noch eine Auskunftei befragen. (Wir tun das jedenfalls.)
Wir erfahren z. B.
-    ob Zwangsmaßnahmen gegen den Interessenten eingeleitet wurden, 
-    wie das bisherige Zahlungsverhalten war (ob z.B. alle Rechnungen bei Versandhäusern u.ä. pünktlich bezahlt wurden) 
-    und ob sonstige wesentliche Erkenntnisse vorliegen. 

Diese Möglichkeit haben Sie als Privatperson leider nicht. 

Aber Sie können sich helfen:

Bitten Sie Ihren zukünftigen Mieter, bei der Schufa eine Eigenauskunft anzufordern. Das ist für ihn kostenlos und Sie erhalten damit immerhin die Auskunft, ob negative Faktoren bekannt sind oder nicht. Das dauert zwar ein bis zwei Wochen, aber auf diese Sicherheit sollten Sie nicht verzichten.

Manche Interessenten bringen von sich aus bereits eine Schufa-Auskunft mit. Das ist ein gutes Zeichen.

9)    Einkommensnachweise prüfen

In der Selbstauskunft hat Ihnen der Mietinteressent Angaben zu seinem monatlichen Einkommen gemacht. Verlangen Sie entsprechende Belege (z.B. Lohnabrechnungen der letzten drei Monate). Beachten Sie, dass Lohnabrechnungen häufig auf vorbereiteten Formularen erstellt und vom Arbeitgeber nicht unterschrieben werden. Sie sind also leicht zu fälschen. Lassen Sie sich daher sicherheitshalber auch die Kontoauszüge zeigen, auf denen die entsprechenden regelmäßigen Zahlungseingänge erkennbar sind. 

10)    Derzeitige Wohnverhältnisse prüfen

Sie möchten natürlich, dass Ihr zukünftiger Mieter Ihre Wohnung ordentlich behandelt. Also wäre es doch nützlich, zu sehen, wie er seine jetzige Wohnung behandelt hat. 

Besuchen Sie ihn zu Hause und sehen Sie, wie er jetzt lebt. Genau so wird er wahrscheinlich auch in Ihrer Wohnung leben. Wer bisher nicht auf Ordnung und Sauberkeit geachtet hat, wird sich voraussichtlich auch nicht ändern.

Damit es nicht allzu sehr nach Kontrolle aussieht, schlagen Sie dem Interessenten einfach vor, dass Sie ihm die Selbstauskunft bringen und diese dann gemeinsam mit ihm ausfüllen möchten. Wenn er das ablehnt, können sie Ihre Schlüsse daraus ziehen…

11)    Vor-Vermieter befragen

Fragen Sie Ihren Mietinteressenten, ob er einverstanden ist, dass Sie seinen jetzigen Vermieter anrufen. Sie möchten ja wissen, ob das Mietverhältnis harmonisch verlaufen ist oder ob es Probleme gegeben hat.

Die Antwort auf diese Frage ist immer spannend. Manche geben Ihnen bereitwillig Namen und Kontaktdaten ihres Vermieters, andere möchten das auf keinen Fall. 

Egal, ob Sie sich dann wirklich mit dem Vor-Vermieter in Verbindung setzen würden oder nicht – 
aus der Reaktion des Mieters können Sie auf jeden Fall Ihre Schlüsse ziehen.

 

12)    Kaution oder Bankbürgschaft?

Bei Mietbeginn bekommen Sie von Ihrem Mieter eine Kaution. Bis zu drei Monatsmieten sind erlaubt – und die sollten Sie auch verlangen. 

Haben Sie lieber Bargeld oder genügt es Ihnen, wenn der Mieter Ihnen eine Bankbürgschaft übergibt?

 

Mein Tipp: Verzichten Sie auf Bargeld. Es nützt Ihnen ohnehin nichts, denn Sie dürfen es ja nicht ausgeben. Sie müssen es getrennt von Ihrem sonstigen Vermögen anlegen, am besten auf einem Sparbuch. Sie haben also nur Arbeit damit.
Außerdem ist es bei Mietern beliebt, bei Beendigung des Mietverhältnisses die letzten Mieten nicht zu bezahlen und diese mit der Kaution zu „verrechnen“. Das ist zwar nicht erlaubt, aber was wollen Sie machen? Ihre Sicherheit ist dann jedenfalls futsch.

 

Lassen Sie sich stattdessen eine Bankbürgschaft geben. Das bedeutet: Die Bank Ihres Mieters verpflichtet sich Ihnen gegenüber, Ihnen bis zu drei Monatsmieten zu bezahlen, wenn Sie berechtigte Forderungen gegen Ihren Mieter haben. 

Der Mieter hat also nicht die Möglichkeit, die Kaution „abzuwohnen“ – Ihre Sicherheit bleibt Ihnen bis zum Ende erhalten. Und ein ganz wichtiger Punkt ist folgender: Wenn die Bank Ihrem Mieter eine Bürgschaft erteilt, hält sie ihn für kreditwürdig. Das ist schon mal ein gutes Zeichen. Wer nicht einmal eine Bankbürgschaft bekommt, mit dessen Bonität ist es wahrscheinlich nicht weit her.

Sie tun damit Ihrem Mieter einen Gefallen: Die Bürgschaft belastet seine Liquidität nicht. Er zahlt nur eine geringe jährliche Gebühr an seine Bank, aber er kann das Geld für den Umzug, die Renovierung und für Möbel ausgeben.