Die Vorfälligkeits-Entschädigung

Wann entsteht die Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn ein Immobiliendarlehen, meist mit langer Zinsbindung, vorzeitig gekündigt oder vollständig zurückgezahlt wird – etwa beim Hausverkauf oder einer Umschuldung. Sie betrifft in der Regel Verträge mit festem Zinssatz; Bei variabler Verzinsung fällt sie häufig. Die rechtlichen Grundlagen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 489-502 BGB, geregelt.

Wie kann man die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

• Es besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren: Nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens kann mit einer Frist von sechs Monaten entschädigungslos gekündigt werden, egal, wie lang die Zinsbindungsfrist noch ist. Dies gilt also auch für Darlehen mit längerer Zinsbindungsfrist (z.B. 12, 15, 20 Jahre)​

• Fehlerhafte Verträge: Falls im Vertrag (nach Abschlussdatum 21.03.2016) die Widerrufsbelehrung fehlt oder fehlerhaft ist, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Hier lohnt sich eine Beratung durch Verbraucherzentralen.

• Schuldnertausch: Erfolgt beim Immobilienverkauf ein Schuldnertausch und der Käufer übernimmt den Darlehensvertrag, kann die Entschädigung entfallen.​

• Pfandtausch: Wenn eine andere, unbelastete Immobilie als Sicherheit gestellt wird, kann das Darlehen weiterlaufen und die Entschädigung wegfallen.​

• Aktive Tilgungsstrategie: Durch höhere monatliche Tilgungsraten oder Sondertilgungen lässt sich die Restschuld und somit die Entschädigung reduzieren.
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Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Zur Berechnung wenden Banken zwei Hauptmethoden an:

• Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank berechnet, welchen Zinsertrag sie mit dem vorzeitig zurückgezahlten Betrag durch eine neue sichere Anlage (zB bei Pfandbriefen) erzielen könnte. Die Differenz zwischen ausgehenden Zinsen und möglicher Wiederanlage bildet die Grundlage der Entschädigung.​

• Aktiv-Aktiv-Methode erzielt: Die Bank rechnet, welchen Zinsertrag sie bei Vergabe eines Darlehens mit dem neuen zurückgezogenen Betrag hatte. Beide Methoden ziehen etwaige Verwaltungs- und Risikokosten ab.
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Wichtige Faktoren der Berechnung:

• Restschuld bei Kündigung

• Restlaufzeit der Zinsbindung

• Ursprünglicher und aktueller Zinssatz

• Ersparnis an Verwaltungs- und Risikokosten für die Bank.
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Wie hoch kann die Vorfälligkeitsentschädigung sein?

Eine allgemeingültige Obergrenze gibt es nicht, da die Entschädigung individuell anhand obiger Faktoren berechnet wird. In der Praxis liegt sie meist bei etwa 5 bis 10 Prozent der noch offenen Restschuld. Gesetzlich geregelt ist, dass für Verbraucherdarlehen die Entschädigung 1 Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Summe (0,5 Prozent, wenn die Laufzeit weniger als ein Jahr beträgt) nicht überschreiten darf.
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Fazit

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine spürbare Zusatzgebühr bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung, die mit den richtigen Strategien jedoch vermieden oder reduziert werden kann. Zielgerichtete Vertragsprüfung, geschickter Einsatz gesetzlicher Rechte und Gespräche mit der Bank helfen, unnötige Kosten zu verhindern