Spekulationssteuer vermeiden: 10-Jahres-Regel und Eigennutzung

Wer eine Immobilie verkauft, möchte den Gewinn möglichst steuerfrei behalten. Doch ohne genaue Kenntnis der Spekulationssteuer kann schnell ein Teil des Verkaufserlöses an das Finanzamt gehen. Entscheidend sind dabei vor allem die 10-Jahres-Regel und die Eigennutzung.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Grundlage ist § 23 EStG, der private Veräußerungsgeschäfte regelt. Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Die 10-Jahres-Regel im Überblick

Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, muss zwischen dem Kauf- und Verkaufsdatum Ihrer Immobilie ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren liegen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Verkauf steuerfrei – unabhängig von der Höhe des erzielten Gewinns. Wichtig: Maßgeblich sind die Daten im notariellen Kaufvertrag.

Steuerfreiheit durch Eigennutzung

Auch ohne Zehnjahresfrist kann eine Immobilie steuerfrei verkauft werden, wenn sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das gilt in zwei Fällen:

• Sie haben die Immobilie durchgehend selbst bewohnt.

• Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt.

Damit sind auch kurzfristige Eigennutzungen – etwa nach einem Auszug eines Mieters – steuerlich begünstigt.

Wann lohnt sich der Verkauf?

Ein steuerfreier Verkauf kann den Ertrag erheblich steigern. Es lohnt sich, den Zeitpunkt des Verkaufs gezielt zu planen – insbesondere bei absehbarem Fristablauf oder Eigenbedarf. Als erfahrener Immobilienmakler unterstütze ich Sie dabei, den optimalen Verkaufszeitpunkt zu finden, steuerliche Stolperfallen zu vermeiden und den besten Preis am Markt zu erzielen.

Unser Tipp:

Lassen Sie frühzeitig prüfen, ob Ihre Immobilie unter die 10-Jahres-Regel fällt oder eine Eigennutzung vorliegt. So sichern Sie sich maximale Steuervorteile beim Immobilienverkauf.