Immobilienverkauf bei Scheidung - Das sollten Sie beachten

Eine Scheidung ist nicht nur emotional belastend, sondern bringt oft auch komplexe finanzielle Entscheidungen mit sich – insbesondere, wenn gemeinsames Wohneigentum im Spiel ist. Wer seine Immobilie im Zuge der Trennung verkaufen oder übertragen möchte, sollte steuerliche Auswirkungen frühzeitig kennen und klug planen.

Zugewinngemeinschaft vs. Gütertrennung: Was gilt beim Immobilienverkauf?

Eheleute leben in der Regel im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Vermögen, das während der Ehe entsteht, wird im Fall einer Scheidung ausgeglichen. Wird eine Immobilie verkauft, um den Zugewinnausgleich zu ermöglichen, können steuerliche Aspekte wie Spekulationssteuer oder Grunderwerbsteuer ins Spiel kommen.
Bei einer Gütertrennung hingegen bleibt jeder Ehepartner alleiniger Eigentümer seiner Vermögenswerte. Wird hier eine Immobilie übertragen, gelten andere steuerliche Bewertungskriterien – insbesondere, wenn der Verkauf an den Ex-Partner erfolgt.

Wann entstehen Steuerpflichten bei der Eigentumsübertragung?

Steuerpflichten entstehen meist dann, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb ohne Eigennutzung veräußert wird. Wird ein Haus oder eine Wohnung im Rahmen der Scheidung an den Ex-Partner übertragen, kann das Finanzamt je nach Art des Ausgleichs eine steuerpflichtige Veräußerung annehmen. Entscheidend ist, ob die Übertragung als „Schenkung“ oder als „Verkauf“ gewertet wird.

Besonders wichtig: Wenn ein Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, während der andere weiter darin wohnt, kann die Eigennutzungsfrist greifen. Wer hier Fristen einhält, kann Steuern vermeiden.

Grunderwerbsteuer bei Übertragung eines Ex-Partners

Die gute Nachricht: Eine Übertragung von Miteigentumsanteilen im Rahmen der Scheidung ist in vielen Fällen grunderwerbsteuerfrei, sofern sie direkt auf Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung oder einer notariell beurkundeten Scheidungsfolgenvereinbarung erfolgt. Wird die Immobilie jedoch außerhalb dieses Rahmens an den Ex-Partner verkauft, kann Grunderwerbsteuer anfallen – abhängig vom vereinbarten Kaufpreis und dem regionalen Steuersatz.

Optimales Timing für den Immobilienverkauf

Der richtige Zeitpunkt entscheidet oft über hohe oder geringe Steuerlasten. Empfehlenswert ist ein Verkauf:

• nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wurde,

• oder steuerfrei nach mehr als zwei Jahren Eigenbewohnung ("Zwei-Silvester-Regel"),

• spätestens bevor eine Vermietung oder ein Leerstand zu steuerlich relevanten Zeiträumen führt.

Fazit:
Ein erfahrener Immobilienmakler hilft dabei, Marktchancen und steuerliche Aspekte optimal zu verbinden. Durch strategisches Timing, präzise Wertermittlung und professionelle Vermarktung lässt sich der Verkaufserlös maximieren – ohne unnötige steuerliche Risiken.